继续说道：“先别急，听我把话说完。虽然表面上看退款会让我们在短期内承担较大的资金压力，但从长远来看，这或许是盘活这个楼盘的关键一步。
而且也没有那么多，这540套住房中大部分都是贷款购房，真正全款购房的业主是少数甚至说是极少数。而根据相关规定，银行这边不可能将购房贷款一次性全部给开发商，而是分阶段拨付。所以在这个小区烂尾的时候，银行这边肯定也已经冻结了相关款项，所以我们真正要给业主退回的并没有那么多。
所以这方面，我们可以组建一个专业且经验丰富的协商团队，成员包括法律顾问、心理咨询师以及沟通能力强的工作人员。
先对这些业主进行分类，比如按照购房时间、付款方式、对楼盘的期望等因素进行划分，然后针对不同类型的业主制定个性化的协商方案。
然后和业主协商一个合理的退款方案，比如分阶段退款。
先支付一部分款项，缓解业主的不满情绪，同时承诺在一定期限内完成剩余款项的退还。
我们还可以向业主承诺，不仅会全额退还他们已支付的房款，还会给予一定的利息补偿，利息可以参考当前银行的贷款利率来确定。
同时，我们可以与业主签订协议，在退款的同时，约定他们放弃对该楼盘的其他权益，并且在未来小区重新开盘销售时，给予他们一定的优先购买权和优惠折扣。
另外，我们在退还房款时，可以扣除一部分已发生的合理费用，比如前期的建筑成本分摊等。这样一来，实际的退款金额会比要少一些。